Corona-News: gewerbliche Mietverhältnisse
Auswirkungen der Corona-Pandemie auf gewerbliche Mietverhältnisse
Nach der Pressekonferenz der Bayerischen Landesregierung und der Allgemeinverfügung des Bayerischen Staatsministeriums für Gesundheit und Pflege und des Bayerischen Staatsministeriums für Familie, Arbeit und Soziales vom 16.03.2020 haben uns bereits mehrere Anfragen dahingehend erreicht, dass Gewerbemieter anfragen, ob Mietzahlungen in Anbetracht der zu erwartenden Umsatzeinbußen gestundet werden können.
Wir möchten hierzu zunächst festhalten, dass es selbstverständlich jedem Vermieter offen steht, diesbezügliche Vereinbarungen mit seinen Mietern zu schließen oder auf Mietzah-lungen zu verzichten, sofern dies wirtschaftlich vertretbar und mit Blick auf das jeweilige Mietverhältnis geboten ist.
Sollten derartige Vereinbarungen beabsichtigt sein, bitten wir zu beachten, dass diese je-denfalls schriftlich erfolgen und insbesondere bei Mietreduzierungen oder Vertragsanpas-sungen, eine zeitliche Begrenzung erfolgt.
Grundsätzlich ist jedoch festzuhalten, dass insbesondere diejenigen Mieter, welche bislang nicht behördlich zur Betriebsschließung verpflichtet sind, grundsätzlich weiterhin zur Zah-lung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet sind. Es mag die aktuelle Situation zu einer (teils erheblichen) Reduzierung der Kundenzahlen führen, es begründet dies in der Regel jedoch keinen Anspruch des Mieters auf Minderung. Ob die Regelungen in den je-weiligen Mietverträgen, insbesondere die diesbezügliche Risikoverteilung, eine abwei-chende Beurteilung nach sich ziehen, bleibt der Einzelfallprüfung vorbehalten.
Sollte sich ein Mieter dazu entscheiden, den Betrieb freiwillig zu schließen, stellt dies selbstverständlich keinen Mangel der Mietsache dar und der Mieter hat die vereinbarten Zahlungen weiterhin in voller Höhe zu entrichten, selbst wenn wirtschaftliche Gründe zu der Schließung des Betriebes geführt haben.
Erfolgt die Ladenschließung auf Grundlage behördlicher Anordnung, stellt dies ebenfalls keinen Mangel der Mietsache dar, da öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse/-beschränkungen nach herrschender Rechtsprechung nur dann einen Mangel begründen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen. Nicht als Mangel zu qualifizieren sind dagegen Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.
Da die aktuelle Verpflichtung zur Schließung mancher Betriebe auf der jeweiligen Betriebsart beruht und nicht etwa ein bestimmtes Objekt nicht mehr betrieben werden darf, trägt das Risiko der Betriebsschließung der Mieter. Es ist in diesem Zusammenhang auch zu berücksichtigen, dass eine Nutzung der Mietsache selbst bei einer Untersagung der Betriebsart weiterhin möglich ist (z. B. für Bürotätigkeiten, Inventur). Die aktuellen Allgemein-verfügungen stellen somit einen rein betriebsbezogenen, hoheitlichen Eingriff dar, welcher nicht in direktem Zusammenhang mit dem jeweiligen Mietobjekt steht.
Sofern die Einschränkung der Nutzbarkeit der Mietsache auf einer Verfügung des Vermieters beruht, würde dies hingegen ohne weiteres Mietminderungsansprüche oder auch Schadenersatzansprüche der Mieter begründen. Derartige Anordnungen von Vermieterseite sind uns bislang jedoch noch nicht bekannt geworden und wir möchten auch dringend von solchen abraten.
Zusammenfassend bleibt somit festzuhalten, dass die Mieterseite (jedenfalls derzeit) keinen Anspruch auf Minderung des Mietzinses hat.
Auch dürfte ein Anspruch der Mieter auf Vertragsanpassung in der Regel nicht bestehen, insbesondere da nach bisheriger Rechtsprechung ein Rückgriff auf das Instrument der „Störung der Geschäftsgrundlage“ im gewerblichen Mietrecht bislang abgelehnt wurde. Eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 I BGB kann angenommen werden, wenn die Vertragspartner bei Abschluss des Vertrages besondere Umstände nicht vorhergesehen haben, die zu einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsbeziehung führen und nach Treu und Glauben eine rechtliche Korrektur erforderlich machen.
Abhängig von der Dauer der „Corona-Krise“ und der Intensität der wirtschaftlichen Auswirkungen mag sich die Betrachtungsweise des Vorliegens einer Störung der Geschäftsgrundlage ändern, es wäre selbst bei Bejahung einer solchen jedoch die Risikoverteilung im jeweils betroffenen Mietvertrag zu berücksichtigen.
Sollte sich die Situation ändern, informieren wir Sie zeitnah.
Einstweilen möchten wir darauf hinweisen, dass trotz Schließung der Geschäftsstelle für den Parteiverkehr weiterhin ein eingeschränktes Unterstützungsangebot zur Verfügung gestellt wird.
Anfragen bitten wir diese vorzugsweise per E-Mail oder auf dem Postweg an die Ge-schäftsstelle zu richten, da eine telefonische Erreichbarkeit nur bedingt gewährleistet werden kann.
Abschließend möchten wir alle Mitglieder bitten, die Empfehlungen der Landes- und Bundesregierung zur Eindämmung der Pandemie zu befolgen, soziale Kontakte zu vermeiden bzw. auf das Nötigste zu beschränken.
Bleiben Sie gesund!
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