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Auf Prozesskosten sitzen geblieben - kann der Vermieter deshalb kündigen ?

18.07.2010 - Einem mit zwei Monatsmieten in Rückstand geratenen Mieter wird fristlos gekündigt. Er lässt die in der Kündigung gesetzte Räumungsfrist verstreichen, woraufhin der Vermieter Räumungsklage erhebt. Nach Zustellung der Klage bezahlt der Mieter oder z.B. die ARGE alle Mietrückstände und macht dadurch die fristlose Kündigung unwirksam (diese Möglichkeit besteht übrigens einmal alle 2 Jahre für den Mieter). Die Räumungsklage hat sich erledigt, dem Mieter werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, weil die Klage bis zur Zahlung zulässig und begründet war. Weder Mieter noch die ARGE bezahlen aber dem Vermieter die festgesetzten Kosten des Rechtsstreit. Wegen dieser Verletzung von Zahlungspflichten kündigt der Vermieter erneut, diesmal ordentlich. Mit seiner nach Ablauf der Kündigungsfrist erhobenen Räumungsklage scheitert er letztinstanzlich beim Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09). Die unterbliebene Zahlung der in dem früheren Räumungsprozess angefallenen Prozesskosten rechtfertige weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Ziel der Heilungsregelung sei es nämlich, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen. Das Urteil ist im Lichte der derzeitigen Gesetzeslage nachvollziehbar. Es bleibt aber unbefriedigend für den Vermieter, weil er u.U. auf seinen Prozesskosten sitzen bleibt. Eine Möglichkeit zur Abhilfe wäre, die Heilungswirkung nur dann eintreten zu lassen, wenn der Vermieter auch wegen seiner weiteren Kosten im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug befriedigt wird - sei dies auch durch die Behörden. Dafür müsste aber der Gesetzgeber tätig werden, was derzeit (leider) unwahrscheinlich ist.

Mietermodernisierung - Auswirkung auf die ortsübliche Miete bei Mieterhöhungen

18.07.2010 - Ausstattungsmerkmale wie Bad und Sammelheizung finden sich in Mietspiegeln zur Eingruppierung von Wohnungen in bestimmte Preisklassen. Normalerweise sorgt für die entsprechende Ausrüstung der Wohnung der Vermieter. Was aber, wenn der Mieter durch Eigenleistung und / oder auf eigene Kosten Heizung und Bad einbaut ? Kann dann der Vermieter bei der danach gewünschten Mieterhöhung dies zu Lasten des Mieters berücksichtigen ? Nein, so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09). Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne anders lautende Vereinbarung der Parteien nicht zu berücksichtigen. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anders kann dies nur sein, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Fortsetzungswiderspruch schon mit der Kündigung möglich

18.07.2010 - Nach § 545 BGB wird ein gekündigtes / ablaufendes Mietverhältnis gleichwohl fortgesetzt, also auch eine Kündigung gegenstandslos, wenn der Vermieter nicht der Begründung eben jenes sog. Folgemietverhältnisses schriftlich binnen 14 Tagen ab Vertragsende gegenüber dem Mieter widerspricht. Dieser Widerspruch kann, so jetzt der Bundesgerichtshof unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung, bereits in der Kündigungserklärung enthalten sein, selbst wenn zwischen der Kündigung und dem Mietvertragsende Monate liegen (Beschluss vom 21.04.2010, VIII ZR 184/09). Unsere schon seit Jahren lautende Empfehlung an die Mitglieder hat der Bundesgerichtshof demnach als rechtens bestätigt.

Mieter renoviert obwohl nicht geschuldet - Wann verjähren seine Ansprüche gegen den Vermieter ?

28.06.2010 - Der herrschenden Literaturmeinung, der sich auch das Amtsgericht Freiburg angeschlossen hat, nach in 6 Monaten gerechnet ab Beendigung des Mietverhältnisses (Urteil vom 15.03.2010, Az.: 6 C 4050/09, abgedruckt in WuM 2010, 232). Achtung: diese kurze Frist gilt auch für Ansprüche des Vermieters wegen des Zustandes des Mietobjektes. Hier beginnt die Frist ab Rückgabe des Mietobjektes zu laufen. Häufiger Irrtum: ein bloßes Schreiben an den Mieter unterbricht die Verjährung nicht.

Besichtigungsrecht - immer wieder Anlass zum Streit

22.06.2010 - Meist im Falle einer Neuvermietung/eines Verkaufs von Objekten streiten die Parteien, in welchem Umfang eine Besichtigung des Objektes durch den Vermieter/Interessenten gerechtfertigt ist. 1 mal wöchentlich für 45 Minuten, so dass Amtsgericht Stuttgart (AG Stuttgart 33 C 3806/09 WuM 2009, 732). Diese Einzelmeinung stellt u.E. das Mittel der vertretenen Ansichten dar, lässt sich also gut durchsetzen.