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Baurechtlich ungenehmigte Räume im Dachgeschoss - trotzdem Wohnfläche ?

24.09.2009 - Insbesondere in Altbauten vermietet sind mitunter auch Dachgeschossflächen, welche den Anforderungen der Bauordnung der jeweiligen Bundesländer nicht entsprechen, also eigentlich nicht zulässig sind als Wohnräume (z.B. wegen zu geringer Raumhöhe). Gleichwohl sind solche Räume meist bei der vermieteten Wohnfläche mit berücksichtigt. Zu Recht, so der Bundesgerichtshof, jedenfalls solange die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. Der rein formale Makel der Räume rechtfertigt keine Reduzierung der für Mieterhöhungen und Mietminderungen maßgeblichen Wohnfläche (Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08).

Mietpreise - Dachau bleibt unter den TOP 3 der Städte über 20000 Einwohner

16.09.2009 - Nur München (€ 9,99 je m² Nettomiete) und Germering (€ 8,06) liegen vor Dachau (€ 7,77) bei einer Auswertung bundesweiter Mietspiegel. Darauf weist der Deutsche Mieterbund hin unter Verweis auf eine Studie, welche 65 m² große Wohnungen in mittlerer Lage und mittlerer Ausstattung anhand der Mietspiegel verglichen hat.

Grundloses Renovierungsverlangen - Anwaltskosten des Mieters ersetzen ?

16.09.2009 - Fordert eine professionelle Hausverwaltung gleichwohl unwirksamer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag im Namen des Vermieters den Mieter zu Malerarbeiten auf, so besteht ein Anspruch des Mieters, der einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin beauftragt mit der Verteidigung gegen dieses Verlangen, auf Ersatz der ihm hierfür entstandenen Anwaltsgebühren gegen den Vermieter. Dieser hat sich das schuldhafte, schließlich muss mittlerweile einer professionellen Verwaltung die Rechtssprechung zur Unwirksamkeit "starrer Fristen" bekannt sein, der Verwaltung zurechnen zulassen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 18.05.2009, 8 U 190/08).

Teilgewerbliche Nutzung auch in Mietwohnung zulässig ?

09.09.2009 - Grundsätzlich nein ohne Vereinbarung hierzu, so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. Juli 2009 - Az.: VIII ZR 165/08). Wenn geschäftliche Aktivitäten eines Mieters nach außen hin in Erscheinung treten, kann der Vermieter nach Abmahnung und Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs auch kündigen. Nur wenn von der gewerblichen Tätigkeit auch bei etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung, könne dies zulässig sein. Sobald Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden, wie im entschiedenen Fall, wird die Schwelle des Zulässigen regelmäßig überschritten sein.

Vermietertipp: Unterschiedliche Abrechnungszeiträume Heizung/Warmwasser – sonstige Betriebskosten

27.08.2009 - Spätestens nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ist dem Mieter die Abrechnung über Betriebskosten mitzuteilen. Auf welchen Termin ist dabei aber abzustellen, wenn die Abrechnungszeiträume für Heizung und Warmwasser / sonstige Betriebskosten differieren ? Z.B. endet derjenige für Heizung und Warmwasser am 31.07.2009, der für sonstige Betriebskosten am 31.12.2009. Es gilt nach dem Bundesgerichtshof dann ein einheitlicher Stichtag für den Beginn der Abrechnungsfrist mit dem 31.12.2009, also der spätere ist relevant (Aktenzeichen VIII ZR 240/07).