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Unwirksame Schönheitsreparaturen-Vereinbarung - auch keine Mieterhöhung

09.07.2008 - Die (wohl) letzte Hoffnung der Vermieter, eine unwirksame Schönheitsreparatur-Vereinbarung zu "retten" ist dahin. Denn ein Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn der Mieter wegen einer umwirksamen Klausel eines Formularmietvertrages nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auszuführen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07).

Wand- & Deckenfarbe nur nach Vorgabe des Vermieters ?

19.06.2008 - Nein, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18.06.2008 (Az.: VIII ZR 224/07). Der Vermieter schrieb laut Vertrag dem Mieter vor, Schönheitsreparaturen, also auch solche während des Mietverhältnisses, nur " in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen". Wie der Mieter aber die Räume während seines Aufenthalts dort gestaltet, ist seine Sache. Die Vorgabe laut Mietvertrag benachteiligt ihn daher unangemessen und ist unwirksam.

Mietkaution auf Girokonto - Strafbare Untreue ?

16.06.2008 - Das Gesetz ist eindeutig. Der Vermieter muss bei Einnahme einer Kaution des Wohnraummieters diese getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegen, um die Kaution im Fall des Vermögensverfalls vom Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu schützen. Tut er dies nicht, kommt gar all zu schnell und undifferenziert der Vorwurf der Untreue. Nur dann aber, so der Bundesgerichtshof am 02.04.2008, wenn bei Überweisung der Mietkaution auf das Girokonto, bereits absehbar ist, dass die Kaution gefährdet ist, weil nämlich der Vermieter bereits zu diesem Zeitpunkt klamm war, besteht Anlass, Untreue näher zu prüfen (Az.:5 StR 354/07). Bei der weit überwiegenden Mehrzahl der Vermieter besteht daher kein Grund zur Sorge. Wir empfehlen dennoch immer die vom Gesetz geforderte Anlage beispielsweise auf von den Banken geführte Mietkautionskonten.

Bundesgerichtshof zum Thema "Fogging"

03.06.2008 - So genanntes „Fogging“ (Schwarzverfärbungen) in der Mietwohnung z.B. an Wänden und Decken ist ein Mangel der Mietsache, dessen Beseitigung der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet und zwar unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in dessen oder im Gefahrenbereich der Mietpartei zu suchen ist. Anders wäre es nur dann, wenn der Mieter das „Fogging“ zu vertreten hat. Kommen wie im vom Bundesgerichthof nun entschiedenen Fall als Ursache der schwarzen Ablagerungen auch nur Maßnahmen der Mietpartei in Betracht, nämlich hier die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter, so stellen sich diese Maßnahmen jedoch sämtlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen der Mieter nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB) – Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Mai 2008 Az.: VIII ZR 271/07. Der Vermieter muss renovieren bzw. dem Mieter einen Kostenvorschuss hierfür bezahlen. Häufig kommt Fogging in der Nähe stark befahrener Verkehrswege vor, ein Fall in Nähe der Münchnerstrasse in Dachau ist uns bekannt. Hier hilft wohl nur, solche Umstände bei Vertragsschluss zu dokumentieren und auf die Gefahr von Fogging den Mieter (schriftlich) hinzuweisen. Bei Bekanntsein eines Mangels oder einer Mangelträchtigkeit kann sich der Mieter später hierauf nämlich nicht mehr berufen. Häufig dürfte sich aber wegen der für die Ursache des Foggings teuren Untersuchung durch Gutachen, eine einvernehmliche Lösung anbieten. Was für Gutachten aufgewandt wird, kann oft Ziel führender in die Renovierung der Wohnung gesteckt werden.

Flächenwirrwarr - trotzdem gültige Abrechnung(en) ?

29.05.2008 - Betriebskostenabrechnungen sind auch dann formell ordnungsgemäß, wenn es hinsichtlich der in Ansatz gebrachten Flächen Unterschiede im Vergleich zu den Jahren davor oder danach gibt. jedes Jahr gibt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07). Folge: Der Saldo ist erst einmal fällig, das Gericht kann eine auf Nachzahlung gerichtete Klage aufs Geratewohl abweisen. Auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungszeiträume können aber in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen. Die geschieht dann per Beweisaufnahme.