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BGH zum (teilweisen) Einbehalt der Mietkaution

06.04.2006 - Den umfassenden Sicherungszweck der Mietkaution für Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben hat der BGH erneut bestätigt. Sie sichere auch noch nicht fällige Ansprüche, z.B. Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der Betriebskosten. Deshalb dürfe der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Aktenzeichen VIII ZR 71/05, Vorinstanzen: Landgericht Berlin – Amtsgericht Neukölln). Fazit: Auch nach der Mietrechtsreform rückt der BGH nicht von seiner Linie und der auch bislang schon herrschenden Meinung ab.

Verspätete Betriebskostenabrechnung - Zahlung schadet dem Mieter nicht

04.04.2006 - Für Abrechnungen seit dem Turnus 2002 gilt gemäß § 556 BGB eine Abrechnungsfrist von einem Jahr. Ist diese verstrichen, kann der Vermieter den Saldo einer Abrechnung nicht mehr vom Mieter fordern. Zahlt der Mieter trotzdem, auch in Unkenntnis der Vorschrift, den Saldo ist er nach dem Landgericht Hagen mit einer Rückforderung der geleisteten Zahlung ausgeschlossen (Landgericht Hagen, Urteil vom 06.04.2005, Aktenzeichen 10 S 8/05, abgedruckt in DWW 2005, 238): Die Zahlung auf die verspätet vorgelegte Betriebskostenabrechnung sei einer Zahlung auf eine verjährte Forderung vergleichbar, somit eine Rückforderung nach dem analog anzuwendenden § 214 Abs. 2 S. 1 BGB ausgeschlossen. Differenzierend hierzu ein Urteil des Landgericht Bayreuth vom 08.06.2005, Aktenzeichen 13 S 5/05, abgedruckt in NJW 2005, 2563: Danach war der Mieter nicht mit einer Rückforderung ausgeschlossen, weil er sich vorbehalten hatte, die Abrechnung zu prüfen, ferner Belegeinsicht zu nehmen. Für Klarheit hat jetzt der Bundesgerichtshof gesorgt (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 94/05) und das Urteil des Landgerichts Hagen aufgehoben, dem Mieter den Rückzahlungsanspruch zugestanden (abgedruckt in NJW 2006, 903).

BGH zur Beweislast beim Fogging-Phänomen

29.03.2006 - Wie beim Schimmel auch folgten die Instanzgerichte folgender Beweislastverteilung beim Auftreten von Fogging in Mieträumen (Fogging: plötzlich auftretende schwarze Flecken und rußähnliche, schwarzgraue und ölig schmierige Ablagerungen auf Tapeten, Fensterrahmen, Gardinen, Steckdosen, Lichtschaltern, Fliesen und/oder Einrichtungsgegenständen): Zunächst müsse sich der Vermieter entlasten, was Ursachen aus seiner Sphäre (Gebäudezustand z.B. ) anbelangt. Erst wenn dies gelingt, müsse der Mieter sein fehlendes Verschulden nachweisen. Zu Unrecht, so der Bundesgerichtshof (BGH). In seinem Beschluss vom 25.01.2006, Az.: VIII ZR 223/04, führt er aus, die Voraussetzungen des Schadens wie auch das Verschulden des Vermieters hieran habe der Mieter vollumfänglich zu schildern und zu beweisen. Für die Praxis aus Sicht des Vermieters begrüßenswert, schließlich treffen so im denkbaren Gerichtsprozess das Vorschussrisiko für Gutachterkosten und auch eventuell verbleibende Zweifel der Ursächlichkeit beim Fogging künftig den Mieter, nicht wie bisher den Vermieter.

Vermietertip heute: Indexmiete

26.03.2006 - Wie schon berichtet, stagniert bzw. sinkt der Netto – Mietpreis für Dachau nach den Daten des aktuellen Mietspiegels 2006. Mietspiegel sind ein Begründungsmittel zur Mieterhöhung. Ist der geltende Mietpreis nach dem Mietspiegel ortsüblich, so muss der Vermieter aber nicht zwangsläufig auf weitere Erhöhungen verzichten. Eine Alternative ist die Vereinbarung einer Indexmiete, geregelt in § 557 b BGB. Sie ermöglicht eine Anpassung der Miete entsprechend den allgemeinen Lebenshaltungskosten. Unser Mietvertragsformular sieht eine entsprechende Anpassungsmöglichkeit vor. Die Berechnung einer solchen Anpassung kann entweder selbst (Informationen gibt es unter www.destatis.de) oder über unsere Geschäftsstelle erfolgen. So ergäbe sich beispielsweise bei einer seit August 2001 (Index 102,3) unveränderten Nettomiete im März 2006 (Index Februar als maßgeblicher Vormonat 109,5) eine Erhöhung von 7,03 % (100 : 102,3 x 109,5).

BGH zum Vorwegabzug & Fotokopien bei Betriebskostenabrechnungen

17.03.2006 - Probleme tauchen häufig bei gemischt genutzten Gebäuden (Teil Gewerbe/Teil Wohnen) bei der Abrechnung der Betriebskosten auf. Der Wohnraummieter beanstandet den fehlenden Vorwegabzug bei seiner Abrechnung für die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen und die darauf entfallenden Kosten. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof im von ihm entschiedenen Fall, der Grundsatzcharakter hat, befand (Urteil vom 8. März 2006. Aktenzeichen VIII ZR 78/05): Ein Vorwegabzug ist dann nicht nötig, wenn die Kosten des Gewerbes hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Im selben Urteil stellte der Bundesgerichtshof auch klar, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.