02.10.2007 - Nach Vermieters Einbau neuer Isolierglasfenster statt der alten Holzfenster schimmelt es in den Mieträumen, der Mieter mindert, auch weil der Vermieter ihn unstreitig nicht sachgerecht über den verstärkten Lüftungsaufwand informiert habe. Zu Recht, so das Landgericht München I, und wies die Klage auf den geminderten Mietzins ab (Urteil vom 08.03.2007, 31 S 14459/06).
20.09.2007 - Der BGH hat seit 2003 immer wieder Klauselkombinationen in Mietverträgen, wonach während und bei Ende des Mietverhältnis zu renovieren ist (Schönheitsreparaturen) für unwirksam erklärt. Ein Verband meinte sich, diesbezüglichen Schwierigkeiten entziehen zu können, indem sein Formular in der Anlage nur folgende Endrenovierungsklausel enthielt: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen." Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung sei die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, so der jetzt der BGH. Denn sie verpflichte den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt habe oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen habe, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde (Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06). Praxishinweis: Der BGH setzt seine Linie fort, wonach Renovierungen ohne Bedarfsprüfungen nicht geschuldet sind. Schließlich ist Leitbild des Gesetzgebers die Instandhaltung der Mietsache durch den Vermieter (§ 535 BGB). Wer davon durch Formularvereinbarungen abweiche, müsse strengen Anforderungen gerecht werden. Unsere Formulare werden übrigens der aktuellen Rechtsprechung laufend angepasst.
20.09.2007 - Bei Modernisierungserhöhungen gilt eine dreimonatige Ankündigungsfrist vor deren Beginn (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB), damit sich der Mieter einstellen und ggf. kündigen kann. Das Landgericht München I war im entschiedenen Fall der Auffassung, verletze der Vermieter diese Ankündigungsformalie durch verspätete Mitteilung, so könne er den Modernisierungszuschlag (11 % der Kosten pro Jahr) nicht fordern. Falsch, so der BGH, denn selbst bei gänzlicher Unterlassung der Anzeige, gelte nur eine 3 Monate spätere Erhöhungsmöglichkeit. Dann könne eine 'nur' verspätete Anzeige nicht zum Ausschluss der Erhöhungsmöglichkeit führen (Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07). Praxishinweis: Bei Vereinbarung einer Indexmiete ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung grundsätzlich ausgeschlossen (Ausnahme: dem Vermieter – z.B. seitens der Behörden – aufgezwungene Modernisierung).