Bundesgerichtshof zum Thema "Fogging"

03.06.2008 - So genanntes „Fogging“ (Schwarzverfärbungen) in der Mietwohnung z.B. an Wänden und Decken ist ein Mangel der Mietsache, dessen Beseitigung der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet und zwar unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in dessen oder im Gefahrenbereich der Mietpartei zu suchen ist. Anders wäre es nur dann, wenn der Mieter das „Fogging“ zu vertreten hat. Kommen wie im vom Bundesgerichthof nun entschiedenen Fall als Ursache der schwarzen Ablagerungen auch nur Maßnahmen der Mietpartei in Betracht, nämlich hier die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter, so stellen sich diese Maßnahmen jedoch sämtlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen der Mieter nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB) – Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Mai 2008 Az.: VIII ZR 271/07. Der Vermieter muss renovieren bzw. dem Mieter einen Kostenvorschuss hierfür bezahlen. Häufig kommt Fogging in der Nähe stark befahrener Verkehrswege vor, ein Fall in Nähe der Münchnerstrasse in Dachau ist uns bekannt. Hier hilft wohl nur, solche Umstände bei Vertragsschluss zu dokumentieren und auf die Gefahr von Fogging den Mieter (schriftlich) hinzuweisen. Bei Bekanntsein eines Mangels oder einer Mangelträchtigkeit kann sich der Mieter später hierauf nämlich nicht mehr berufen. Häufig dürfte sich aber wegen der für die Ursache des Foggings teuren Untersuchung durch Gutachen, eine einvernehmliche Lösung anbieten. Was für Gutachten aufgewandt wird, kann oft Ziel führender in die Renovierung der Wohnung gesteckt werden.

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